Ile kosztowała budowa domu i cena zakupu mieszkania w II RP i kogo było stać na własne lokum?


Przed wojną zakup pojedynczych mieszkań należał do rzadkości. Jeśli kupowano to albo dom albo całą kamienicę. Tylko w większych miastach rozpoczęto budowę własnościowych i lokatorskich mieszkań spółdzielczych. Średnia cena prostego domu w porównaniu do średnich zarobków dziś i przed wojną nie uległa znaczącej zmianie. Natomiast w odniesieniu do ceny mieszkań to obecnie pracownik musi nie pracować dłużej niż w okresie II RP. Kogo zatem przed wojną było stać na własne i własnościowe mieszkanie oraz jaki był koszt takiego mieszkania w II RP?

Cena budowy domu za m3

Przedwojenny dom mieszkalny o prostej konstrukcji

Cenę budowy domu w 1934 roku na skanalizowanej i zaopatrzonej w wodociąg nieruchomości można było podzielić na trzy grupy:

  • Dom murowany lub z gazobetonu w ograniczonym wykończeniu, zdatny jednak do zamieszkania, a więc bez tynków zewnętrznych, bez robót malarskich i bez urządzeń instalacyjnych, tylko z budową miejsca na łazienkę kosztował ok. 25-27 zł za m3.
  • Dom z tynkami zewnętrznymi i robotami malarskimi, ale bez robót instalacyjnych kosztował ok. 29-31 zł za m3.
  • Dom wykończony wraz z robotami instalacyjnym kosztował ok. 31-33 za m3.

Zatem za dom o powierzchni 100 m2, wysokości 3 m i poziomym dachu należało się liczyć z wydatkami od 7 500,00 zł do 9 900,00 zł. Cena nie uwzględniała kosztu zakupu działki.

Kogo było stać na budowę domu w II RP?

Przykład przedwojennego projektu domu

Zarobki w Polsce okresu międzywojennego były bardzo zróżnicowane. Robotnik rolny zarabiał ok. 36 zł miesięcznie. Natomiast przeciętna wysokość zarobków robotników objętych ubezpieczeniem emerytalnym w ZUS, wynosiła dla mężczyzn ok. 102 zł miesięcznie. Posterunkowy policji otrzymywał 150 zł, a kapral w wojsku 137-167 zł. Kolejarze, pracownicy poczty i nauczyciele mogli liczyć średnio na ok. 200 zł. Urzędnicy także zarabiali w większości ponad 200 zł. Do tego mogli także liczyć na dodatki. Pracownik umysłowy mógł liczyć na ok. 280 zł miesięcznie. Znacznie wyższe wynagrodzenia otrzymywali sędziowie i prokuratorzy, których zarobki zaczynały się od 425 zł miesięcznie.

Zatem przyjmując zarobki miesięcznie wynoszące 200 zł to na dom 100 m2 należało wydać od 37,5 do 49,5 miesięcznych pensji.

Dzisiaj przybliżony koszt budowy prostego domu parterowego w stanie deweloperskim (zawiera stan surowy zamknięty oraz ocieplenie i elewację, instalacje wewnętrzne, wyposażoną kotłownię, posadzki, tynki i sufity) wynosi ok. 2 200 - 3 200 zł za m2 (bez kosztu działki). W maju 2021 roku przeciętne miesięczne wynagrodzenie w przedsiębiorstwach wynosiło 5 637,34 zł. To oznacza, że za 100 m2 dom „pod klucz” należało wydać od 220 000 zł do 320 000 zł (cena bez działki). To oznacza, że na taki dom dzisiaj należy wydać od 39 do 56,8 przeciętnych miesięcznych pensji.

Budowa domu, 1938 rok

Zatem w ujęciu do obecnie przeciętnych zarobków cena budowy domu wzrosła w porównaniu z 1934 roku od 4% do 14%.

Także w przypadku najmniej zarabiających różnica nie będzie znacząca. Robotnik objęty ubezpieczeniem emerytalnym w ZUS mógł zarobić przed wojną ok. 100 zł. To oznacza, że musiał na dom oszczędzać od 75 do nawet 99 pensji. W 2021 roku minimalna płaca wynosi 2 800 zł, co oznacza, że obecnie na dom osoba zarabiająca minimalne wynagrodzenie musi przeznaczyć od 78,6 do 114 pensji.

Odrębność lokali

Widoczny nowoczesny dom mieszkalny Oficerskiej Spółdzielni Mieszkaniowo-Budowlanej „Proporzec”

Do 1934 roku, to jest do uchwalenia rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej o własności lokali, wyłącznie na terenach byłego Królestwa Kongresowego znano instytucję odrębności lokali mieszkalnych. Początkowo wydzielano tylko całe piętra, z czasem jednak dopuszczono sprzedaż pojedynczych mieszkań. Na pozostałych terenach Polski można było kupić kamienicę, ale nie jej poszczególne mieszkania. Sytuacja w całym kraju zmieniła się dopiero w 1934 roku.

Wówczas zgodnie z prezydenckim rozporządzeniem odrębną własność mogły stanowić mieszczące się w jednym budynku oddzielne lokale, piętra i części pięter, uznane przez właściwą władzę budowlaną za samodzielne pomieszczenia. Dodatkowo tak jak dzisiaj można było kupić udziały w lokalu mieszkalnym. Zakupu mogły dokonać zarówno osoby fizyczne jak i prawne. Znano także instytucję części wspólnych.

Cena mieszkania w przedwojennej Polsce

Chorzów. Nowowybudowany dom Spółdzielni Mieszkaniowej przy ulicy Dąbrowskiego 32, 1937 rok

Ustalenie ceny przedwojennych mieszkań jest znacząco utrudnione. Przede wszystkim z tego powodu, że jeśli już sprzedawano nieruchomości z mieszkaniami, to z reguły były to po prostu całe kamienice. Bloków mieszkalnych we współczesnym rozumieniu po prostu nie było. Budowano natomiast kamienice wielorodzinne. Ofert sprzedaży mieszkań w przedwojennej prasie praktycznie nie ma. Są natomiast oferty sprzedaży całych domów, willi i kamienic. Jest także mnóstwo ofert dla chcących wynająć mieszkanie lub pokój, gdyż zdecydowana większość mieszkańców miast właśnie najmowało pomieszczenia mieszkalne. Ciekawostką jest to, że przy podawaniu ceny mieszkań podawano nie metry kwadratowe, a metry sześcienne. Ważniejsza od powierzchni była dla kupujących liczba pokoi, lokalizacja i standard danego lokalu.

Dodatkowo co do zasady nie funkcjonowali deweloperzy mieszkaniowi, tylko spółdzielnie lokatorskie i spółdzielnie własnościowe. Pierwsze budowały tanie mieszkania czynszowe, a drugie mieszkania własnościowe. Na własne mieszkania jednak mogli sobie pozwolić przede wszystkim najzamożniejsi.

Pod koniec 1936 roku w Polsce działało 235 spółdzielni mieszkaniowych posiadających ok. 22 000 członków i ok. 20 000 mieszkań. To pokazuje jaką mikroskalę stanowiły mieszkania spółdzielcze w budynkach wielorodzinnych.

Kogo było stać na zakup mieszkania w przedwojennej Polsce?

Budynek mieszkalny Spółdzielni „Nowe Domy” w Stanisławowie

Średni koszt budowy mieszkania spółdzielczego wynosił 64,7 zł za m3. To pozwala nam na pobieżne porównanie ceny mieszkania w przedwojennej Warszawie do ceny z czerwca 2021 roku. W okresie międzywojennym mieszkania z reguły były wyższe. Miały 3-3,2 metra wysokości, do nawet 3,5 metra. Współcześnie większość mieszkań liczy 2,5 metra wysokości.

Przyjmując wysokość 3,2 metra dla mieszkania mającego 50 m2 otrzymamy 160 m3. To oznacza, że średni koszt mającego 50 m2 mieszkania wynosił w Warszawie 10 352 złotych.

Obecnie średnia cena mieszkania w Warszawie wynosi ok, 10 650 zł za m2. Wobec tego mieszkanie mające 50 m2 dzisiaj ma z reguły wysokość 2,5 m, czyli liczy 125 m3. Zatem cena takiego mieszkania wynosi 532 500 zł, co w podzieleniu przez 125 m3 daje 4 260 zł/m3. Teraz przeliczając to na przeciętne wynagrodzenie przyjmijmy dla przedwojennej Warszawy 225 zł miesięcznego wynagrodzenia (w stolicy przed wojną zarobki także były najwyższe w Polsce). Współcześnie wynosi ono dla Warszawy 7 405,34 zł (dane za I kwartał 2021 roku).

Widoczna budowa kamienicy mieszkalnej, 1930 rok

Przy takim założeniu przed wojną na 50-metrowe mieszkanie warszawiak pracował średnio 46 miesięcy (10 352/225). Obecnie na takie samo mieszkanie pracuje aż 72 miesiące (532 500/7 405,34). Nawet jeśli odnieść cenę za m2 do tańszych dzielnic stolicy i przyjąć kwotę 8 000 zł za m2 otrzymamy wynik równy 54 miesięcznym pensjom, a przy 9 000 zł za m2 wynik wynosi już 61 miesięcznych pensji.

Teraz policzmy jeszcze ile na mieszkanie pracowałaby osoba zarabiająca zaledwie 70 zł miesięcznie przed wojną oraz osoba zarabiająca dzisiaj pensję minimalną. W okresie międzywojennym taki pracownik musiałby odłożyć 148 pensji na 50-metrowe mieszkanie. Obecnie za mieszkanie warte 532 500 zł należy odłożyć 190 miesięcznych minimalnych pensji, a za mieszkanie warte 450 000 zł 161 takich pensji.

Tylko dla porównania można dodać, że cena dwupiętrowej kamienicy we Lwowie licząca 3-4 mieszkania kosztowała od ok. 30 000,00 zł do kwot znacznie przekraczających 100 000 zł.

Trudne porównanie

Zarobki w Polsce w 1936 roku

Prezentowane wyliczenia są przybliżone i mają stanowić przyczynek do dyskusji na temat rynku mieszkaniowego w okresie II RP oraz dyskusji na temat porównania możliwości zarobkowych przed wojną do tych obecnych. Jedną z takich prób był artykuł Ile zarabiano i co można było kupić za średnią płacę w przedwojennej Polsce. Pensje i ceny w II RP. Jednakże porównanie cen mieszkań jest znacznie trudniejsze niż porównanie cen artykułów spożywczych.

Materiał źródłowy i opracowania dotyczące rynku mieszkaniowego w II RP i cen mieszkań są bardzo skromne. O ile dane dotyczące kosztów budowy domów i cen materiałów są łatwo dostępne, to w przypadku mieszkań informacji jest zdecydowanie mniej. Wynika to przede wszystkim z faktu, że mieszkań własnościowych w skali II RP budowano bardzo mało. Jeśli sprzedawano to domy lub kamienice. Dodatkowo większość mieszkańców po prostu wynajmowała lokum, stąd na przykład ogromna ilość ofert wynajęcia pokoju lub mieszkania.

Na pewno szerszej analizy wymaga także kwestia zarobków netto. Pod uwagę wzięto dochody brutto, a obciążenia fiskalne pensji były różne w okresie międzywojennym i obecnie. Dodatkowo dzisiaj funkcjonuje podatek VAT, który zwiększa cenę mieszkania o 8%. Inne też są obciążenia podatkowe przedsiębiorców. Obecnie inne są także normy budowlane, zdecydowanie bardziej restrykcyjne do norm przedwojennych.

Dodatkowo przy analizie tych wyników trzeba mieć na względzie, że w okresie II RP zatrudnienie i zarobki kobiet były znacznie mniejsze niż obecnie. Przez co mimo wszystko współcześnie dwójka osób budujących dom najpewniej pracuje na niego krócej niż statystyczna para przed wojną. Podobnie gdyby uwzględnić dzisiaj dwie pracujące osoby w relacji do rodziny przedwojennej, w której pracuje tylko mąż i ojciec, to koszt mieszkania przed wojną byłby znacząco wyższy niż obecnie. Tendencja jest odwrotna tylko w sytuacji, gdy bierzemy pod uwagę dochód jednej osoby.

Bibliografia:

  1. R. Strzelczyk, A. Turlej, Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2010.
  2. Katalog typowych domów dla drobnego budownictwa mieszkaniowego, Warszawa 1934.
  3. Przegląd Realności i Mieszkań. Centralne fachowe pismo poświęcone tranzakcjom nieruchomościami i sprawom mieszkaniowym, R. 1, nr 2, Lwów 1935.
  4. Spółdzielczość mieszkaniowa w Polsce. Cz. 2, Spółdzielnie mieszkaniowo-budowlane, Warszawa 1938.
  5. Zrzeszenie Inżynieryjno-Budowlane ZIB buduje domy i osiedla, Warszawa 1934.
  6. Własny dom pod Warszawą, Warszawa 1932.

Zobacz także:

Te artykuły również mogą Cię zainteresować:
Znajdujące się w portalu artykuły nie zawsze prezentują opinie zgodne ze stanowiskiem całej redakcji. Zachęcamy do dyskusji nad treścią przeczytanych artykułów, by to zrobić wystarczy podać swój nick i wysłać komentarz. O naszych artykułach możesz także porozmawiać na naszym forum. Możesz także napisać własny artykuł i wysłać go na adres naszej redakcji.

1 komentarz

  1. Maer pisze:

    Czyli tanio to już było...

Zostaw własny komentarz