Czy Wokulski przepłacił za kamienicę Łęckich? Dzisiejsze ceny przy Kruczej dają zaskakującą odpowiedź |
Stanisław Wokulski zapłacił w Lalce za kamienicę Łęckich przy ulicy Kruczej 90 tys. rubli, choć jej wartość szacowano na około 70 tys. Świadomie podbił cenę, aby pomóc rodzinie Izabeli, lecz kilka miesięcy później sprzedał nieruchomość za 100 tys. rubli. Czy zatem rzeczywiście przepłacił - i co pokazuje ostrożne porównanie z cenami przy dzisiejszej Kruczej?
Czy Wokulski przepłacił za kamienicę Łęckich?
Kamienica przy ul. Kruczej 24 w Warszawie na zdjęciu Stefana Godlewskiego z 1939 roku, opublikowanym w czasopiśmie „Kino”
W realiach opisanych przez Bolesława Prusa odpowiedź na tak postawione pytanie jest twierdząca. Przed licytacją adwokat Wokulskiego uważał, że baronowa Krzeszowska nie zaoferuje więcej niż 60 tys. rubli i że nieruchomość można kupić niewiele drożej. W powieści pojawia się również ocena, że kamienica była warta około 70 tys. rubli. Wokulski mimo to polecił Szlangbaumowi doprowadzić cenę aż do 90 tys. rubli.
Nie wynikało to z nieznajomości rynku. Kupiec świadomie chciał zapłacić więcej, aby większa część pieniędzy trafiła do rodziny Izabeli. Gdy adwokat próbował przekonać go do tańszego zakupu, odpowiedział: „Nie chcę obdzierać mego przyszłego wspólnika”. Jeżeli przyjmiemy wartość kamienicy na poziomie 70 tys. rubli, nadpłata wyniosła 20 tys. rubli, a więc niemal 29%.
Tomasz Łęcki nie uważał jednak 90 tys. rubli za sukces. Był przekonany, że mógł otrzymać 110 tys., a nawet 120 tys. rubli. Tłumaczył córce, że Wokulski nie zrobił mu żadnego dobrodziejstwa, ponieważ jako bogaty kupiec mógł zaczekać na wzrost cen i później zarobić. Choć była to przede wszystkim próba ratowania arystokratycznej dumy, dalszy bieg wydarzeń częściowo przyznał mu rację.
Czytaj także: Ile Wokulski wydał na Izabelę Łęcką? Dzisiaj byłyby to miliony złotych
Jak duża mogła być kamienica Łęckich?
Ulica Krucza w Warszawie około 1910 r. na kolorowanej pocztówce
Prus pozostawił dość dokładny opis kamienicy Łęckich. Był to intensywnie żółty, trzypiętrowy dom z żelaznymi balkonami, ozdobną bramą i sienią udekorowaną malowanymi krajobrazami. Podwórze, otoczone ze wszystkich stron trzypiętrowymi oficynami, przypominało dno głębokiej studni. Podczas licytacji wymieniono ponadto trzy oficyny, plac i ogród. Opis ten nie pozwala obliczyć powierzchni budynku, ale potwierdza, że był to rozbudowany zespół czynszowy.
Autor umieścił nieruchomość przy ulicy Kruczej. Jeszcze przed wojną utożsamiono ją z kamienicą pod numerem 24, stojącą niedaleko skrzyżowania z Hożą. Był to stosunkowo wąski, pięcioosiowy budynek z parterem i trzema piętrami. Za domem frontowym znajdowało się podwórze otoczone bocznymi oraz tylną oficyną.
Nie zachowała się znana nam dokładna inwentaryzacja budynku, dlatego jego powierzchnię można jedynie oszacować. Na podstawie szerokości fasady, liczby kondygnacji i układu oficyn przyjmujemy przedział około 1,6-1,8 tys. m² powierzchni użytkowej. Nie jest to ustalony metraż kamienicy, lecz założenie potrzebne do przeprowadzenia eksperymentu. W dalszych obliczeniach posługujemy się wartością pośrednią, czyli 1700 m².
Do przeliczenia rubli przyjmujemy ich przybliżoną równowartość w złocie, wynoszącą około 0,747 g za rubla. Przy cenie 530,70 zł za gram złota, podawanej przez NBP 4 września 2026 roku, 1000 rubli odpowiada około 396 tys. zł, co zaokrąglamy do 400 tys. zł. Jest to porównanie wartości kruszcu, a nie siły nabywczej obu walut. Cena zapłacona przez Wokulskiego wynosiłaby według tej metody około 36 mln zł, czyli mniej więcej 21 tys. zł za metr kwadratowy przy założonej powierzchni 1700 m².
Ile podobna nieruchomość kosztowałaby dzisiaj?
Przedwojenna ulica Krucza z ciągiem kamienic. Nieruchomość Łęckich mieściła się przy Kruczej 24
Według zestawień aktualnych na początek września 2026 roku szacunkowe ceny dla poszczególnych budynków przy ulicy Kruczej wynoszą najczęściej około 21-23 tys. zł za m². Wyceny pojedynczych mieszkań są bardziej zróżnicowane i zależnie od budynku oraz standardu mieszczą się mniej więcej między 19 a 26 tys. zł za m². Przy założonej powierzchni 1700 m² podobna nieruchomość miałaby więc wartość rzędu 36-39 mln zł.
Oszacowane wcześniej 36 mln zł zapłacone przez Wokulskiego mieści się w tym przedziale, blisko jego dolnej granicy. Nie oznacza to, że w 1878 roku kupiec znalazł okazję, ale pokazuje ciekawą zbieżność, że cena uznawana przez bohaterów powieści za zawyżoną odpowiada mniej więcej dzisiejszej wartości 1700 m² przy Kruczej. Wymarzone przez Tomasza Łęckiego 120 tys. rubli dawałoby natomiast około 48 mln zł, czyli przeszło 28 tys. zł za m² - poziom bliższy nieruchomościom o podwyższonym standardzie niż typowym wycenom przy tej ulicy.
Nie jest to bezpośrednie porównanie dwóch rynków ani współczesna wycena dawnego budynku. Wokulski kupował całą zaniedbaną kamienicę razem z lokatorami, zaległościami czynszowymi i koniecznością remontów, podczas gdy dzisiejsze dane odnoszą się głównie do pojedynczych mieszkań. Zmieniła się również sama Krucza. Dawna zabudowa została niemal całkowicie zniszczona, a po wojnie ulicę znacznie poszerzono.
Czy zakup kamienicy okazał się dobrym interesem?
Warszawska ulica ok. 1900 r.
Odpowiedź zależy od tego, co rozumiemy przez „przepłacił”. W chwili licytacji Wokulski świadomie zapłacił więcej, niż wynosiła szacowana wartość kamienicy. Jeżeli przyjmiemy wycenę na poziomie 70 tys. rubli, nadpłata wyniosła 20 tys. rubli, czyli niemal 29%. W tym znaczeniu rzeczywiście przepłacił - zrobił to jednak celowo, aby finansowo pomóc rodzinie Izabeli.
Nie był to jednak wyłącznie bezinteresowny wydatek. Wokulski kupił kamienicę za 90 tys. rubli, a kilka miesięcy później sprzedał ją baronowej Krzeszowskiej za 100 tys. Nie znamy wszystkich kosztów utrzymania, remontów ani przychodów z komornego, dlatego nie można obliczyć rzeczywistej stopy zwrotu, ale nominalnie odzyskał kapitał z nadwyżką. Współczesne porównanie prowadzi natomiast do wniosku, że po przeliczeniu przez złoto jego cena odpowiada mniej więcej dolnej granicy dzisiejszych wycen przy Kruczej.
Co jeszcze przeczytać o Lalce?
- Lalka 2026: serial Netflixa czy film kinowy? - daty premier, obsady i najważniejsze różnice.
- Ile Wokulski wydał na Izabelę Łęcką? - pełny bilans jego finansowej pomocy dla jej rodziny.
- Warszawa Wokulskiego - jak wyglądało miasto opisane przez Prusa?
- Czy Izabela Łęcka miała daddy issues? - sprawdzamy jej relację z ojcem i Wokulskim.
Bibliografia:
- J.P. Bokarew, A.N. Bochanow, L.A. Katychowa, J.A. Pietrow, W.L. Stiepanow, Русский рубль. Два века истории. XIX-XX вв., Moskwa 1994.
- Markus A. Denzel, Handbook of World Exchange Rates, 1590-1914, Farnham 2010.
- B. Prus, Lalka, wydanie Wolnych Lektur.
- The Royal Mint, dane dotyczące zawartości czystego złota w brytyjskim sovereignie.
- Papers Relating to the Foreign Relations of the United States, 1879, raport poselstwa Stanów Zjednoczonych w Petersburgu dotyczący kursu rubla.
- Narodowy Bank Polski, Archiwum cen złota, cena złota z 4 września 2026 roku.
Lubisz czytać nasze historie?
Na historia.org.pl codziennie opowiadamy dzieje Polski i świata tak, jak na to zasługują - rzetelnie, pasjonująco, z szacunkiem do faktów. Ale żadna opowieść nie przetrwa bez tych, którzy chcą jej słuchać i ją wspierać.
Postaw nam wirtualną kawę - to darowizna, która realnie pomaga nam działać dalej. To dzięki takim gestom możemy nadal pisać o zwycięstwach, bohaterach i wydarzeniach, które zbudowały naszą tożsamość.
