Czy Wokulski przepłacił za kamienicę Łęckich? Dzisiejsze ceny przy Kruczej dają zaskakującą odpowiedź |
Stanisław Wokulski zapłacił za kamienicę Łęckich 90 tys. rubli, chociaż mógł zdobyć ją znacznie taniej. Na pierwszy rzut oka przepłacił beznadziejnie. Tyle że po kilku miesiącach sprzedał nieruchomość za 100 tys. rubli, a porównanie ceny metra ze współczesnymi stawkami przy ulicy Kruczej prowadzi do zaskakującego wniosku.
Czy Wokulski przepłacił za kamienicę Łęckich?
Kamienia przy ul. Kruczej 24 w Warszawie / fot. zdjęcie Stefana Godlewskiego z 1939 r., „Kino”
W realiach opisanych przez Bolesława Prusa odpowiedź brzmi: tak. Przed licytacją adwokat Wokulskiego uważał, że baronowa Krzeszowska nie zaoferuje więcej niż 60 tys. rubli i że nieruchomość można kupić niewiele drożej. W powieści pojawia się również ocena, że kamienica była warta około 70 tys. rubli. Wokulski mimo to polecił Szlangbaumowi doprowadzić cenę aż do 90 tys.
Nie wynikało to z nieznajomości rynku. Kupiec świadomie chciał zapłacić więcej, aby większa część pieniędzy trafiła do rodziny Izabeli. Gdy adwokat próbował przekonać go do tańszego zakupu, odpowiedział: „Nie chcę obdzierać mego przyszłego wspólnika”. Jeżeli przyjmiemy wartość kamienicy na poziomie 70 tys. rubli, nadpłata wyniosła 20 tys. rubli, a więc niemal 29 proc.
Tomasz Łęcki nie uważał jednak 90 tys. rubli za sukces. Był przekonany, że mógł otrzymać 110 tys., a nawet 120 tys. rubli. Tłumaczył córce, że Wokulski nie zrobił mu żadnego dobrodziejstwa, ponieważ jako bogaty kupiec mógł zaczekać na wzrost cen i później zarobić. Choć była to przede wszystkim próba ratowania arystokratycznej dumy, dalszy bieg wydarzeń częściowo przyznał mu rację.
Ile mogła mieć kamienica Łęckich?
Ulica Krucza w Warszawie ok. 1910 r.
Prus pozostawił dość dokładny opis kamienicy Łęckich. Był to intensywnie żółty, trzypiętrowy dom z żelaznymi balkonami, ozdobną bramą i sienią udekorowaną malowanymi krajobrazami. Podwórze, otoczone ze wszystkich stron trzypiętrowymi oficynami, przypominało dno głębokiej studni. Podczas licytacji wymieniono ponadto trzy oficyny, plac i ogród. Opis ten nie pozwala obliczyć powierzchni budynku, ale potwierdza, że był to rozbudowany zespół czynszowy.
Autor umieścił nieruchomość przy ulicy Kruczej. Jeszcze przed wojną utożsamiono ją z kamienicą pod numerem 24, stojącą niedaleko skrzyżowania z Hożą. Był to stosunkowo wąski, pięcioosiowy budynek z parterem i trzema piętrami. Za domem frontowym znajdowało się podwórze otoczone bocznymi oraz tylną oficyną.
Nie zachowała się znana nam dokładna inwentaryzacja powierzchni, dlatego można mówić jedynie o szacunku. Na podstawie szerokości fasady, liczby kondygnacji i układu oficyn można przyjąć, że kamienica miała około 1,6-1,8 tys. m² powierzchni użytkowej. Do dalszych obliczeń przyjmijmy wartość pośrednią, czyli 1700 m².
Zgodnie z przyjętym przeliczeniem przez wartość złota 1000 rubli z 1878 roku odpowiada dziś w przybliżeniu 400 tys. zł. Cena zapłacona przez Wokulskiego oznaczałaby zatem około 36 mln współczesnych złotych, czyli mniej więcej 21 tys. zł za metr kwadratowy.
Ile podobna nieruchomość kosztowałaby dzisiaj?
Przedwojenna ulica Krucza z ciągiem kamienic. Nieruchomość Łęckich mieściła się przy Kruczej 24
Średnia cena ofertowa mieszkań przy ulicy Kruczej wynosi obecnie około 24 tys. zł za m². Przy takim poziomie 1700 m² byłoby warte około 41 mln zł. W tym eksperymencie cena zapłacona przez Wokulskiego okazuje się więc o około 5 mln zł niższa od współczesnej wartości nieruchomości o podobnej powierzchni.
Jeszcze ciekawiej wygląda kwota, o której marzył Tomasz Łęcki. Sto dwadzieścia tysięcy rubli odpowiada według przyjętego przelicznika około 48 mln zł, czyli nieco ponad 28 tys. zł za m². To niemal dokładnie tyle, ile wynosi obecna średnia cena ofertowa mieszkań w Śródmieściu Południowym.
Nie oznacza to oczywiście, że można bezpośrednio porównywać oba rynki. Wokulski kupował zaniedbaną kamienicę w całości, razem z lokatorami, zaległościami czynszowymi i koniecznością remontów. Dzisiejsze dane dotyczą natomiast cen ofertowych pojedynczych mieszkań. Zmieniła się również sama Krucza: dawna zabudowa została niemal całkowicie zniszczona, a po wojnie ulicę znacznie poszerzono.
Czy zakup kamienicy okazał się dobrym interesem?
Wokulski przepłacił w dniu licytacji, ale nie poniósł straty. Kupił kamienicę latem za 90 tys. rubli, a w grudniu sprzedał ją baronowej Krzeszowskiej za 100 tys. rubli. Nominalna różnica wyniosła 10 tys. rubli na jego korzyść. Nie znamy wszystkich kosztów, przychodów z komornego ani wydatków związanych z utrzymaniem domu, dlatego nie da się obliczyć rzeczywistej stopy zwrotu. Wiadomo jednak, że całe 90 tys. rubli nie zniknęło w bezinteresownym geście wobec Łęckich.
Najtrafniejsza odpowiedź jest więc podwójna. Wokulski świadomie przepłacił według cen obowiązujących w chwili licytacji, lecz ostatecznie sprzedał kamienicę drożej, niż ją kupił. Gdy natomiast jego cenę przeliczymy na metry i zestawimy ze współczesną Kruczą, 90 tys. rubli wygląda wręcz na zakup poniżej dzisiejszej średniej. Paradoksalnie dopiero wymarzone przez Tomasza Łęckiego 120 tys. rubli trafia niemal dokładnie w obecny poziom cen w tej części Warszawy.
Zobacz także:
- Ile Wokulski wydał na Izabelę Łęcką? Dziś byłyby to miliony złotych
- Warszawa Wokulskiego. Jak naprawdę wyglądało miasto z Lalki?
- Lalka 2026: film czy serial Netflixa? Daty premier, obsada i najważniejsze różnice
Bibliografia:
- J.P. Bokarew, A.N. Bochanow, L.A. Katychowa, J.A. Pietrow, W.L. Stiepanow, Русский рубль. Два века истории. XIX-XX вв., Moskwa 1994.
- Markus A. Denzel, Handbook of World Exchange Rates, 1590-1914, Farnham 2010.
- B. Prus, Lalka, wydanie Wolnych Lektur.
- The Royal Mint, dane dotyczące zawartości czystego złota w brytyjskim sovereignie.
- Papers Relating to the Foreign Relations of the United States, 1879, raport poselstwa Stanów Zjednoczonych w Petersburgu dotyczący kursu rubla.
- Narodowy Bank Polski, archiwalne i bieżące dane dotyczące ceny złota oraz kursów walut.
Lubisz czytać nasze historie?
Na historia.org.pl codziennie opowiadamy dzieje Polski i świata tak, jak na to zasługują - rzetelnie, pasjonująco, z szacunkiem do faktów. Ale żadna opowieść nie przetrwa bez tych, którzy chcą jej słuchać i ją wspierać.
Postaw nam wirtualną kawę - to darowizna, która realnie pomaga nam działać dalej. To dzięki takim gestom możemy nadal pisać o zwycięstwach, bohaterach i wydarzeniach, które zbudowały naszą tożsamość.
